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中古住宅における購入者の弱み
中古住宅購入時の情報不足による不安
中古住宅を購入する場合、一般的には不動産業者から情報を得ます。販売価格のほか、建物の情報としては広さ・築年数・間取りなどが提示されます。
しかし、その建物の性能についてとなると情報が極端に減り、もしくは現物を確認し自己判断するしかない場合がほとんどです。購入希望者にとってはいざ建物を見てもそれがどういう状態なのか、住み始めてからどのような補修が予想されるのか分かりません。
中古住宅購入時に知りたい情報
- この建物に欠陥・瑕疵はないだろうか？ 欠陥住宅ではないだろうか？
- あとどれくらい住めるのか？ 耐用年数はどれくらいか？
- 購入後修繕費用として、いつ、どこに、どのくらいのお金が掛かるのか？
- そのほかの購入リスクは無いか？
これらことが中古住宅を購入する上での大きな不安要素です。購入者にとってリスクが大きく、中古住宅の購入を躊躇してしまう原因なのです。
住んでみて初めて気付くことも多くあります。そのことにより販売する側とトラブルになるケースもあり、泣き寝入りしてしまったという話も聞いたことがあるのではないでしょうか。
不動産業者からは安心できる回答が得にくい
不動産業者は不動産の取引の知識を持つ不動産取引のプロですが、建築・住宅のプロではありません。
中古住宅の品質、劣化程度や補修について質問をしても保証してくれるわけではないので、安心できる答えを得られることは少ないでしょう。
不動産を販売することで利益を得るというその立ち位置からも、販売に不利になる情報は出しにくいという心理上の影響もあります。
販売書類には「現況優先」「売主の瑕疵担保責任無し」などの断り文句も一般的であり、買主の自己責任が基本になっています。
建物の瑕疵（隠れた欠陥）があった場合の措置は、「中古住宅の瑕疵担保責任の適用について」をご覧下さい。
これらのことから、販売住宅の品質・評価についての情報は、販売当事者でない第三者である専門家から得ることが必要不可欠だと言えます。
ホームインスペクション（住宅診断）、世の中の動き
インスペクション先進国－アメリカでは８割が利用
米国では中古物件の買い主の８割程度が実施
（2016.06.06 日経新聞）
日本でも空き家問題などを受け、国が住宅政策を新築から「中古流通」へと舵を切っています。
宅建業法も「インスペクション」を織り込むよう、改正されました。
既存住宅インスペクション･ガイドラインについて
中古住宅はそれぞれ個別の品質状態であり、消費者も購入に関し不安を感じています。そのような状況において住宅診断（住宅インスペクション）のニーズが高まっています。
既にインスペクションサービスを提供している事業者がありますが、内容は様々なです。
そこで国が検査方法やサービス提供に関する留意事項を示したものがこのガイドラインです。平成２５年６月に公表されました。
既存住宅インスペクションに対する消費者の信頼の確保と円滑な普及を図ることが目的とされています。
また、インスペクターの第三者性が重要視されています。
既存住宅インスペクション･ガイドライン（国交省）
宅建業法の改正、インスペクションの周知
中古住宅流通促進・購入者保護の観点から、インスペクションの制度が中古住宅の売買契約時に周知されることになりました。
今後、重子住宅購入希望者にとってより身近な存在となることは喜ばしいことです。
インスペクションは購入者主導で行う
一方、そのことによりインスペクションが販売者主導になる懸念があります。
インスペクターは「中立性」「第三者性」を求められています。その前提において、不動産会社からのあっせん、紹介という形ではなかなか透明性が確保しにくくなってきます。
不動産会社 → インスペクターを紹介：つまり利益の提供
インスペクター → その見返りにインスペクションの結果を甘くする？
という構図が見えてくるからです。
実際、インスペクション先進国である欧米諸国の事例では、不動産業者（売る側）とインスペクターの癒着が問題となった時期があるそうです。
ですから、インスペクションの存在を知ったとしても、あくまで依頼は購入者でする必要があります。
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